¿Qué son las cédulas hipotecarias?

¿Qué son las cédulas hipotecarias?
Últimamente estamos oyendo hablar de las cédulas hipotecarias, que las entidades colocan, venden y/o amortizan cédulas hipotecarias. Pero, ¿sabes qué son este tipo de instrumentos financieros? Lo explico en el siguiente post.

Una cédula hipotecaria es un instrumento financiero consistente en títulos que son emitidos por entidades financieras las cuales pagan un interés fijo garantizado por todo o parte de los créditos hipotecarios de la entidad que los emite. Estos títulos pueden ser nominativos, a la orden o al portador y suelen ir dirigidos fundamentalmente a inversores institucionales.

¿Por qué se emiten este tipo de títulos?

Las entidades emiten cédulas hipotecarias para tener otra fuente de financiación. La Ley Hipotecaria establece que las entidades no pueden emitir cédulas por más del 80% del valor de la cartera hipotecaria.

La Ley Hipotecaria también establece que la entidad emisora se reserva la facultad de amortizar anticipadamente total o parcialmente una emisión de cédulas.

¿Y qué hace una entidad financiera para emitir cédulas hipotecarias?

Suma el valor de todas las hipotecas concedidas que cumplan una serie de características para agruparlas, las divide en participaciones y las vende a clientes, como si fueran acciones u obligaciones. Es en lo que podríamos asemejar las cédulas hipotecarias, a los bonos u obligaciones que cualquier empresa pudiera emitir para financiarse, respondiendo la empresa con su patrimonio.

Pero en el caso de las cédulas hipotecarias no es el patrimonio de la entidad financiera la que responde de la devolución del importe prestado por los inversores, sino que lo que responde son los préstamos hipotecarios que forman parte de las cédulas hipotecarias.

¿Tienen alguna garantía las cédulas hipotecarias?

Sí, están garantizadas por los propios inmuebles hipotecados por los préstamos hipotecarios que componen las cédulas así como por el resto de activos de la entidad.

¿Qué inconvenientes tienen las cédulas?

Todos hemos vivido de primera mano cómo ha evolucionado el sector inmobiliario en nuestro país, así como la caída del consumo, el aumento del desempleo y consecuentemente, el aumento de la morosidad. ¿Qué quiero decir con esto? Supongamos que  un trabajador medio tenía unos ingresos regulares y estabilidad en el empleo, los cuales le permitieron adquirir una vivienda con financiación ajena (es decir, solicitando una hipoteca a su banco previo análisis del riesgo y situación económico-financiera por parte de la entidad). Supongamos que la vivienda adquirida fue la vivienda habitual.

Pues bien, llega la crisis (una crisis de confianza), baja el consumo, las empresas no venden, las empresas llegan a un punto en el que no tienen más remedio que despedir si quieren subsistir, y las personas que han solicitado una hipoteca para su vivienda habitual no pueden pagar el préstamo.

¿Dónde quiero ir a parar?

Imaginaos que la entidad financiera emitió cédulas hipotecarias en las que estaban contenidos préstamos hipotecarios con las características que acabo de explicar. Pues bien, éstos son los posibles inconvenientes de las cédulas hipotecarias:

- Las entidades dejan de tener los ingresos que tenían previstos por el pago de las cuotas mensuales de las hipotecas como consecuencia de la situación de desempleo de los hipotecados que no pueden hacer frente a su hipoteca.

- Hemos visto cómo los inmuebles han reducido su valor de mercado en un porcentaje importante con lo cual, el valor de la garantía de todos los préstamos hipotecarios que componen las cédulas ha disminuido y, en muchos casos, por debajo del valor de la hipoteca.

Entonces, si inicialmente se emitieron las cédulas con un valor y ahora valen menos, ¿cuánto dinero recibe el inversor que ha comprado cédulas hipotecarias?

La entidad financiera podría acogerse a que la garantía de las cédulas hipotecarias que comercializó es ahora menor para no devolver al inversor ni el nominal ni la rentabilidad pactada en el momento de la emisión y comercialización de las cédulas.

Por ello, antes de comprar una cédula hipotecaria conviene informarse de qué tipo de inmuebles han sido puestos en garantía de las cédulas hipotecarias para evitar este tipo de sorpresas y tener en cuenta esta circunstancia de la reducción del valor de las garantías que componen las cédulas.

Puedes obtener información sobre las cédulas en las oficinas de las Entidades emisoras, en la CNMV y en Bolsas y Mercados Españoles Renta Fija

Y recuerda: antes de invertir en el activo que sea, infórmate bien primero.

Espero que este post te haya ayudado un poco más a entender en qué consiste una cédula hipotecaria.

Fotografía por cortesía de http://www.freedigitalphotos.net/

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